Что такое арендный бизнес и с чего начать?

Что может быть лучше, чем не работать и при этом получать прибыль? Такое зарабатывание денег еще называют пассивным доходом, суть его в том, что бизнес работает не требуя значительных усилий со стороны собственника. К таковым относится сдача в аренду недвижимости.

Какую недвижимость можно сдавать в аренду?

Жилая

К ней относятся квартиры, комнаты, дачи и загородные дома. Аренда квартир наиболее ликвидна в больших городах или на курортах. Можно сдавать жилье на длительный срок или посуточно. Но, если сравнивать жилую недвижимость с коммерческой, то стоимость квадратного метра в среднем будетниже. И на плечи собственника ложится амортизация: косметический ремонт, покупка и замена бытовой техники и прочее.

Коммерческая

Апартаменты — многие считают это жилой недвижимостью, но по сути она таковой не является. Речь о том, когда инвестор приобретает апартаменты (квартиру) в доме класса «апарт-отель». Грубо говоря, это дом — отель, в котором «номера» принадлежат разным владельцам. За сдачу и обслуживание такого жилья отвечает управляющая компания, а собственники получают фиксированный доход. Отличие апартаментов от квартир в отсутствии прописки и более высоких коммунальных платежах.
Офисные помещения — чаще всего они располагаются в бизнес-центрах. Эта коммерческая недвижимость подойдет под сдачу для малого и среднего бизнеса, но иногда офисы арендуют и предприятия сферы услуг, например, ателье, салоны красоты, которые прекрасно себя чувствуют в бизнес-центре, оказывая услуги сотрудникам других компаний, расположенных в нем.
Стрит-ретейл — это, как правило, помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий. Раньше они представляли собой переделанные под потребности бизнеса квартиры с отдельными входами с улицы, но сейчас застройщики все чаще сразу выделяют площади для бизнеса, когда строят дома. Тут идеально себя чувствуют кафе, булочные, магазинчики и предприятия сферы услуг.
Отдельно стоящие здания — например, склады или офисные центры и даже производственные площади.

Что выгоднее сдавать в аренду?

Нет однозначного ответа на этот вопрос, так как всегда надо смотреть на совокупность факторов и оценивать их в комплексе. Но коммерческая недвижимость имеет ряд преимуществ перед жилой, а именно:

арендная ставка в целом выше;
этот бизнес более стабилен, компаниям, арендующим помещения не выгодно постоянно переезжать;
за собственника не ложатся затраты на косметический ремонт — его делает арендатор в зависимости от своих потребностей.

Но при наличии этих преимуществ, надо понимать, что и стоимость нежилых помещений выше, чем квартир. Ниже расскажем, на что стоит обращать внимание, чтобы выгодно приобрести недвижимость для последующей сдачи в аренду.

Как выбрать помещение для сдачи в аренду

Для начала стоит задуматься, для чего вы покупаете недвижимость. Вариантов может быть много: вложить свободные деньги в ликвидный объект, получать пассивный доход в ближайшем или отдаленном будущем, оставить наследство детям и прочие. А также стоит адекватно оценить себя, являетесь ли вы новичком на этом рынке, или имеете опыт работы с коммерческими помещениями. В зависимости от этого, нужно определиться с объектом.

Если ваша цель — получать пассивный доход, а опыта немного, то лучше всего рассмотреть вариант покупки офиса или помещения в стрит-ретейле:

малый и средний бизнес чаще всего не обладает достаточным количеством средств, чтобы приобретать собственные площади, они предпочитают арендовать помещения, а следовательно, это ликвидно;
жители крупных микрорайонов, особенно новых, нуждаются в развитой инфраструктуре, и бизнес это понимает, поэтому салоны, продуктовые магазины, аптеки и детские развивающие центры с готовностью арендуют первые этажи жилых домов;
цена покупки может быть относительно небольшой, как правило речь идет о площадях от 40 до 200 м².
компаний — потенциальных арендаторов довольно много, и найти клиента будет не так сложно, при покупке складского здания это будет намного сложнее;
для поиска арендатора не нужны связи и опыт общения на уровне топ-руководителей крупных компаний, достаточно разместить объявление на сайтах типа Авито, нанять агента-брокера.

Как самостоятельно оценить объект для покупки

Вот несколько ключевых факторов, которые нужно проанализировать:

Цена

Для принятия решения о покупке придется провести анализ рынка. Сделать это довольно просто, используя специальные сайты, размещающие объявления по недвижимости. Ориентируйтесь на стоимость квадратного метра. Выбирая объект смотрите, насколько цена соответствует району расположения и общему состоянию. Слишком низкая стоимость может говорить либо о скрытых проблемах с помещением, либо о срочной продаже. Слишком высокая цена должна быть чем-то обоснована. Возможно, в предлагаемом объекте выполнен дорогостоящий ремонт или он расположено в месте с очень высокой проходимостью.

Арендные ставки в районе расположения объекта

Эта информация позволит оценить рентабельность вашего будущего бизнеса, как скоро вложения начнут приносить пассивный доход. А так же подумайте, какой компании вы сможете сдать помещение по этой ставке. Будет ли арендная плата подъемной для малого и среднего бизнеса? Многие инвесторы ориентируются на срок рентабельности около 5 лет, но в текущих реалиях, найти такой объект маловероятно. Реальный срок окупаемости — от 10 лет.

Место

Выбор места очень важен, и может составлять половину успеха. Само помещение может иметь прекрасные технические характеристики и общее состояние, но если оно расположено в неудачном месте, то сдать его в аренду будет непросто. Если рассматриваете к покупке офис — выбирайте большой бизнес-центр в месте с хорошими дорожными развязками поблизости. Рядом должны быть и остановка общественного транспорта, и парковка. Предпринимателям очень важно, чтобы клиентам было удобно к ним добираться.

Если речь идет о стрит-ретейле, то наилучшим вариантом будет помещение на «первой линии» — то есть со входом с улицы, а не со двора, в густо-населенном спальном районе. Дополнительным плюсом будет расположение по пути человеческого трафика, от дома до остановки или станции метро.

Технические характеристики объекта

Помимо площади и ремонта стоит обращать внимание на технические характеристики. Наиболее важными являются выделенная мощность электроэнергии, наличие вентиляции, воды и канализации, уровень освещенности. Есть компании, вынужденные работать в рамках жестких требований СанПиН, они будут обращать пристальное внимание на эти характеристики. А также специфика некоторого бизнеса накладывает определенные ограничения: так, булочной необходима электроэнергия для обеспечения работы печей, а салону красоты — вода.

Потенциальные арендаторы

Подумайте о том, кто бы мог снять ваш коммерческий объект? Оцените место расположения и площадь. Если это офис, то исходите из расчета 5-6 метров на 1 человека. Соответственно, если собираетесь приобрести 40-метровое помещение, то в нем может расположиться до 10 человек. Что это за компания? Туристическое агентство, нотариальная контора… Как много на рынке таких компаний? Также проанализируйте стрит-ретейл и решите, где шансы найти арендатора выше.

Вопросы требующие внимания

На пути к получению пассивного дохода от сдачи помещения в аренду, вам придется столкнуться с рядом юридических и правовых вопросов, можно решать их самостоятельно или довериться профессионалам.

Один из таких вопросов — налогообложение. По закону, налог от прибыли, получаемый от сдачи помещения в аренду составляет 13%. Но некоторые компании используют различные схемы, чтобы снизить его. Например, работая через посредника ИП или организацией со ставкой налогообложения 6%, сдавая ему помещение по фиктивной цене. Такую услугу предоставляют брокеры.

Спектр услуг этих компаний-брокеров достаточно широк. Если нет опыта в арендном бизнесе, лучше обратиться к специалистам. Они помогут подобрать и провести оценку помещения, грамотно заключить договор, помочь с получением ссуды в банке, если это необходимо, и решить другие юридические вопросы.

На главную