Назад Готовый арендный бизнес: Особенности и перспективы развития
28.11.2019

Готовый арендный бизнес: Особенности и перспективы развития

Люди, имеющие определенные финансовые активы, в последнее время все больше интересуются таким видом пассивного дохода, как готовый арендный бизнес. Тому, кто только планирует вложить свободные средства в эту сферу, будет любопытно узнать, каковы ее наиболее прибыльные области и общие перспективы развития.

Куда стоит вкладывать деньги

Наибольший спрос присутствует на помещения в сегменте street retail — полуподвальный уровень и первые этажи многоэтажных зданий — в частях города с максимальной проходимостью. Это:

  • области близ метро;
  • центральные улицы с максимальным количеством магазинов (так называемые «торговые коридоры»);
  • проспекты;
  • густонаселенные жилые районы.

Помещения в этих частях города сдаются под всевозможные магазины, шоурумы, супермаркеты, банки и пр. Владельцам коммерческая недвижимость в сегменте street retail способна приносить наибольший доход при сохранении прибыльности на протяжении долгого времени.

Логика здесь простая: чем больше потенциальных покупателей/потребителей услуг получают арендаторы, тем выше их прибыль и стабильнее выплаты по аренде помещения. К тому же в перечисленных районах сами цены на арендуемые торговые площади гораздо выше, чем где бы то ни было.

Требования к площади объектов

Самым высоким спросом пользуются просторные помещения в пределах 150–500 м2. Их зачастую снимают такие известные организации, как Сбербанк, ВТБ, «Пятерочка», Fix Price, «Перекресток». Они же являются наиболее добросовестными и надежными арендаторами, с которыми хорошо иметь дело в долгосрочной перспективе.

Площади под банки и крупные супермаркеты обычно снимают в торговых коридорах, на проспектах, в деловых районах города. Помещения на первых этажах жилых домов интересуют арендаторов, открывающих всевозможные:

  • нотариальные конторы;
  • адвокатские бюро;
  • шоурумы;
  • бутики;
  • рестораны;
  • офисы компаний;
  • банковские отделения.

Важно! Любая коммерческая недвижимость, которую предполагается сдавать под перечисленные объекты, должна иметь автономный вход. Если изначально при строительстве здания он не был предусмотрен, придется добиться разрешения на перепланировку и выполнить ее до сдачи помещения в аренду.  

Другие технические требования

Помимо удачного расположения в черте города и отдельного входа, недвижимость должна обладать рядом других привлекательных для потенциальных арендаторов качеств. Объект может быть как встроенным в здание, так и пристроенным к нему.

Привлекательность помещения для арендатора обуславливается наличием определенных удобств и соответствием всем требованиям безопасности. Наиболее важные моменты:

  • наличие централизованной приточно-вытяжной вентиляции;
  • просторное помещение без большого количества глухих несущих стен;
  • подходящая для разделения на блоки с отдельными входами планировка (актуально для банков, контор, офисов);
  • соответствующим образом оборудованная зона погрузки-выгрузки (магазины, супермаркеты);
  • витринное остекление (любые торговые предприятия);
  • запасной выход (обязательное требование безопасности для всех типов коммерческих помещений);
  • парковка для авто персонала, грузового транспорта.

При выкупе помещения на 1-ом этаже жилого здания приходится не только оборудовать отдельный вход, но зачастую и пристраивать к нему лестницу. Также обязательной является процедура перевода площади из жилой в нежилую.

Внимание! Выкуп нежилых пустующих помещений, а также нижних этажей 5- и 9-тиэтажных жилых домов постройки постсоветского периода не особо привлекателен для инвесторов. Причина — действующая во многих городах программа инноваций, высокий риск сноса здания, а также общее низкое качество строений указанного диапазона.

Что влияет на ликвидность объекта

Основные моменты, влияющие на ликвидность коммерческой недвижимости:

  1. Местоположение объекта.
  2. Кадастровая стоимость.
  3. Соотношение арендной ставки и продажной цены помещения.
  4. Количество уровней, планировка объекта.
  5. Качество договора аренды.
  6. Надежность имеющегося арендатора.

Ценность коммерческой недвижимости определяется и стадией реализации проекта. На этапе строительства объект всегда стоит гораздо ниже, чем после сдачи в эксплуатацию. В долгосрочной перспективе покупка строящегося здания (или его части) дает значительную прибыль.

Однако присутствует и минус. Когда инвестор приобретает недвижимость во время строительства, у него всегда есть риск заморозки средств на неизвестный срок. Минимизировать его помогает выбор застройщика с хорошей репутацией, который уже сдал в эксплуатацию много объектов и в ходе работы четко соблюдает сроки строительства.

Бонус! При покупке готового арендного бизнеса на стадии строительства никогда не возникает проблем с поиском арендаторов. Как только права собственности переходят от застройщика к владельцу недвижимости, он начинает получать массу привлекательных предложений по сдаче помещений в аренду. Деньги начинают работать практически сразу же.

За какой срок инвестиции окупаются

Окупаемость объекта подсчитывается при сопоставлении его изначальной продажной стоимости и потенциального дохода от аренды. Нельзя забывать и про обязательные расходы: коммунальные платежи, налоги, НДС/УСН и пр.

В разных городах сроки окупаемости существенно разнятся. Средний показатель по РФ — 8,5–12 лет. Максимум объектов на рынке имеют окупаемость 10–12 лет. Наибольшим спросом пользуются те, что способны окупиться за более короткий промежуток времени (7,5–8,5 лет).

Внимание! Продавцы, оценщики и покупатели по-разному оценивают сроки окупаемости. Каждый — с учетом своих выгод и расходов. Ввиду этого потенциальному инвестору лучше делать собственный расчет окупаемости, исходя из своих актуальных данных.

Что еще учесть инвестору

Оценивая здание или помещение в качестве потенциального источника пассивного дохода, инвестор должен уделить основное внимание документам. По кадастровой стоимости, к примеру, рассчитывается налог на имущество. Это одна из основных статей расходов, безусловно влияющая на размер арендной платы и общую доходность инвестиций.

Оценивая объект недвижимости, стоит обращать внимание и на наличие прилегающей огороженной территории, бесплатной парковки. Для некоторых арендаторов важна организация входа на территорию по пропуску (предварительной заявке).

Также важно помнить, что коммерческие объекты делятся на торговые и ПСН (помещения свободного назначения). Для каждого вида бизнес-деятельности требуется:

  • соответствующее лицензирование;
  • разрешение на использование определенного (например, медицинского) оборудования;
  • аккредитация и пр.

В целом, коммерческая недвижимость сегмента street retail отличается высокой доходностью и перспективностью. На это повлияло как общее развитие среднего бизнеса, так и повсеместное строительство новых жилых комплексов, в проектах которых уже учтены площади для обустройства магазинов, офисов, аптек.

Инвестору в последнем случае не нужно ничего перестраивать. Достаточно выкупить уже готовое, надлежащим образом оборудованное помещение, правильно оформить документацию, рассчитать оптимальную арендную плату, найти надежного арендатора. Со всеми этими формальностями поможет разобраться Rentli.ru.

На главную
Предыдущая статья Следующая статья
Условия на обработку
персональных данных

Предоставляя свои персональные данные Пользователь дает согласие на  обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ »О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

  • Осуществление клиентской поддержки;
  • Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях;
  • Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.

Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

  • Фамилия, имя, отчество;
  • Дата рождения;
  • Контактный телефон;
  • Адрес электронной почты;
  • Почтовый адрес.

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства. Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

  • По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ;
  • Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Заявка отправлена
Спасибо за обращение. В ближайшее время
мы свяжемся с вами по телефону +7 123 456 78 90
Спасибо
за обращение
Ваша заявка отправлена.
Мы свяжеся с вами по телефону
+7 123 456 78 90
Поверните устройство
Поверните устройство в портретный режим
для продолжения использования сайта.