Как купить арендный бизнес выгодно

Сдача недвижимости в аренду, коммерческой или жилой — отличный способ получения дохода, но собственнику необходимо прикладывать немало усилий для поиска и удержания арендаторов. Поэтому лучшим решением будет купить сразу арендный бизнес, то есть коммерческое помещение с арендатором.

Популярность коммерческой недвижимости

В последние годы застройщики сильно изменили концепцию строительства, в основном они возводят не отдельные дома, а сразу большие микрорайоны, комплексно осваивая новые территории. Строители понимают, что в таких районах жителям необходима инфраструктура в виде магазинов, салонов и других предприятий сферы услуг. Поэтому первые этажи зданий чаще всего отводятся под коммерческую недвижимость. Эти помещения относятся к категории так называемого стрит-ретейла. 

Желая получать доход, можно купить такую недвижимость у застройщика, но лучше всего дождаться пока другой собственник сдаст его в аренду и купить готовый бизнес с арендатором.

Преимущества покупки арендного бизнеса очевидны:

1. Доходность намного больше, чем при сдаче квартиры той же площади
2. Собственник не несёт затрат на косметический ремонт, его выполняет арендатор
3. Не надо искать арендатора, он уже работает в этом помещении, следовательно, доход можно получать сразу
4. Обслуживание помещения — заботы управляющей компании, коммунальные услуги оплачивает либо сам собственник, либо арендатор, в зависимости от условий договора аренды.

Как правильно выбрать арендный бизнес для покупки

1. Оцените расположение объекта

В каком районе находится, сколько жителей там проживает и примерно их уровень дохода. Наилучшим решением будет купить бизнес в новом спальном районе, среднего или комфорт-класса. Но возможны и другие выгодные варианты. Важно соответствие места тому бизнесу, который в нем расположен. Так, кофейня или булочная должны располагаться на первой линии в месте с хорошим обзором и проходимостью, лучше с рядом остановкой общественного транспорта. А ремонт обуви может успешно работать и внутри двора, но при учете, что это двор в большом спальном районе. У ювелирного салона много шансов преуспеть в районе комфорт-класса или на первом этаже элитного дома. И так далее.

1. Проверьте техническое состояние объекта

Важно оценить не только общее состояние помещений, стен, перекрытий, но и такие параметры, как электрическая мощность и соответствие нормам СанПиН. Почему это важно? Если ваш арендатор вдруг захочет съехать, то ваша недвижимость должна подойти для множества других бизнесов. Хватит ли электроэнергии для открытия пекарни, есть ли вытяжка, необходимая для кафе и подведена ли вода для салона красоты? Все это необходимо учесть заранее.

1. Проанализируйте рынок

На различных сайтах можно найти множество объявлений о продаже арендного бизнеса, выберите несколько схожих с тем, что собираетесь купить вы, сравните цены, арендные ставки. Слишком высокая или слишком низкая цена должна насторожить. По статистике, стоимость на помещения стрит-ретейла примерно на 30-35% выше, чем на квартиры в этом районе (по цене 1 квадратного метра). Можно взять этот показатель за основу для оценки стоимости покупки помещения с арендатором.

1. Цена продажи

 Если бизнес продаётся дорого, то насколько это оправдано? Возможно у помещения действительно хорошие характеристики, а возможно собственник просто хочет подзаработать на том, кто не разбирается в рынке. Если цена ниже средней рыночной, то варианта может быть два: либо это срочная продажа, либо у помещения есть ряд скрытых проблем (одна из которых может быть в том, что арендатор собирается съезжать).

1. Стоимость аренды

Слишком высокая стоимость может привести к тому, что в скором времени арендатор покинет вас и придется искать нового, а это не так просто, если ваша ставка выше рыночной. Низкая цена тоже может свидетельствовать о скрытых проблемах. А возможно у собственника и арендатора была дружеская договоренность, но тогда повысив ставку став собственником, вы тоже рискуете потерять арендатора.

1. Наведите справки об арендаторе

Обратитесь в управляющую компанию и узнайте нет ли задолженности по оплате коммунальных платежей, жалоб от других собственников или жильцов дома. Получите всю возможную информацию из открытых источников, есть ли у компании штрафы, судебные тяжбы, неуплаченные налоги, начатая процедура банкротства — словом все, что говорит о финансовых трудностях.

Некоторые компании, например, сети продуктовых магазинов, нередко ставят на вход счётчик посетителей — можно запросить эти данные тоже. 

Как выстроить отношения с арендатором

Покупая бизнес такого рода, вы вынуждены взаимодействовать с владельцем той компании, которая располагается на ваших площадях. В основном, эти отношения регулируются договором, заключенным между собственником и арендатором. До того, как приобрести недвижимость, проанализируйте договор, заключенный с предыдущим владельцем и определитесь, все ли вас устраивает или какие-то пункты надо поменять. После этого, лучше обсудить возможные новые условия с арендатором. В этом вопросе главное — соблюдение баланса интересов. Вы, как собственник, вправе повысить ставку аренды или добавить к ней оплату коммунальных услуг, но и арендатор вправе расторгнуть договор и съехать. Нужно ли вам это? Наиболее привязанными к месту являются супермаркеты федеральных сетей, рестораны. Как правило, они значительно вкладываются в ремонт помещений и оборудование, переезд для них может быть проблематичен. А переместиться офису небольшой компании ничего не стоит, и они, как правило, наиболее чувствительны к поднятию цен.

Как купить арендный бизнес и не прогадать

Необходимо произвести довольно простые расчеты, чтобы оценить доход от инвестиций. Разделите стоимость бизнеса на доход от аренды в месяц — получите примерный период окупаемости в месяцах. Примерный, потому что в течение этого времени могут появиться дополнительные траты на ремонт, на поиск нового арендатора, могут быть месяцы простоя. Чем меньше период окупаемости, тем лучше. Этот метод не идеален, так как не учитывает нормы инфляции, амортизацию и много других факторов. Но если у вас несколько вариантов для покупки, то таким образом можно оценить наиболее перспективный из них.