Как правильно составить договор аренды?

Необходимая проверка

1. Арендный объект недвижимости

Первая и главная ваша задача, если вы присмотрели какое-то помещение, — запросить у собственника выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на имущество). Это касается и земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Там хранится вся информация:

• об имеющихся или прекращенных правах на недвижимость; 
• о задолженностях, арестах;
• о том, кто еще имеет право использовать объект.

При наличии нескольких владельцев, необходимо заключать соглашение с каждым из них. В ином случае, такая сделка будет признана недействительной и рассмотрена в судебном порядке. 

Арендодатель

Из выписки вы узнаете также, ведет вы переговоры о сделке с самим владельцем помещения или нет. Объект имеет право сдавать только собственник или арендатор (при заключении субаренды). 

Перед процедурой оформления узнайте, какие отношения складывались у владельца с прошлыми арендаторами, принимал ли он участие в судебных разбирательствах из-за аренды. 

Данные о надежности собственника хранятся в справочно-информационной системе СПАРК или на информационном ресурсе федерального значения (Федресурс) — там вы найдете сведения об объеме капитала, активах, собственниках и т.д. на сайте федеральной налоговой службы можно узнать об имеющихся задолженностях и оплачиваются ли налоги.

Оформление договора

Условия и требования необходимо изучить внимательно. Это крайне важно, если вы собираетесь снимать, к примеру, место в торговом центре. Чаще всего в документах прописано, что арендатор обязан следовать всем правилам ТЦ, а арендодатель может менять их в одностороннем порядке. В договоре с собственником четко обозначьте все способы взаимодействия и обратите внимание на некоторые пункты.

• Кто подписывает бумаги

Если вы оформляете договор при участии генерального директора или другого сотрудника компании, запросите у него доверенность на подписание соглашения.

• Расчет арендной стоимости

Обязательно должна быть указана точная сумма — с НДС или без. Допускается указание формулы для вычисления. Обратите внимание на наличие переменного коэффициента, который арендодатель в праве изменять. В данном случае оплата будет постоянно увеличиваться. Обозначьте, на сколько собственник имеет право поднимать стоимость и определитесь, как будет вноситься сумма.

• Длительность действия договора

При оформлении аренды коммерческой недвижимости лучше заключать долгосрочное соглашение — сроком от 5-ти лет. Это связано с тем, что договор подписывается на использование готового помещения для бизнеса (оформлен ремонт и особый дизайн, установлено техническое оснащение и т.д.). 

• Оплата коммунальных услуг

Обязательно указывайте, кто занимается коммунальными платежами (собственник или арендатор) и какие штрафы предусмотрены за невыполнение условий.

• Кто ответственен за ремонт

Необходимо прописывать пункты об устранении неполадок и с какой стороны они должны устраняться. Если объекту нужен ремонт (до заключения сделки), арендатор обязан обозначить необходимость его проведения. Если этим будет заниматься не собственник, также нужно указать объемы затрат и возмещение (за счет аренды или компенсацией со стороны арендодателя).

• Определенные условия эксплуатации объекта

Лучше сразу оговорить возможные пункты. Например, если арендатор собирается разместить кафе в жилом здании, нужно указать на возможный шум и специфический запах.

• Аннулирование сделки

Арендодатель не имеет права расторгнуть соглашение в одностороннем виде. В таком случае можно смело обращаться в суд. Собственник может прекратить сотрудничество, если съемщик помещения нарушает пункты соглашения или если бизнес не приносит дохода. 

Также помимо всех предыдущих пунктов следует прописывать, в какие сроки должно освобождаться помещение (к концу срока аренды). В каких ситуациях может быть отдан обеспечительный платеж. Спорные вопросы лучше решать в арбитражном суде (третейский суд чаще всего становится на сторону арендатора).