Назад Сдача в аренду коммерческой недвижимости: Основные этапы и сложности
28.11.2019

Сдача в аренду коммерческой недвижимости: Основные этапы и сложности

Инвестиции в арендный бизнес — выгодный способ вложения денег. Однако с каждым годом в нем появляется все больше сложностей. Так, еще 10 лет назад арендаторы снимали помещения с четким осознанием того, что перед «вселением» придется делать ремонт. Сейчас сдать офис без отделки практически невозможно.

Вторая особенность заключается в резком падении арендных ставок. Почти в 2 раза. Арендаторы ищут достойно оборудованные площади — пусть и не класса люкс — по сходной цене. Все эти тенденции приблизили российский рынок аренды недвижимости к мировым стандартам.

Особенности сдачи объекта в аренду

Тому, кто планирует зарабатывать на сдаче коммерческой недвижимости в аренду супермаркетам, нотариальным конторам, банкам и другим бизнес-предприятиям, пригодится знание следующих нюансов.

Момент 1. Ценообразование

Заработать всегда хочется как можно больше. Однако на рынке недвижимости, отличающемся колоссальной конкуренцией, приходится ориентироваться на существующие стандарты. Перед принятием решения по размеру арендной платы за свое помещение всегда нужно просматривать существующие базы данных и мониторить рыночные цены.

Важный момент! В объявлениях по сдаче в аренду коммерческой недвижимости обычно указываются завышенные цены. Собственники делают это сознательно, с учетом того, что арендатор почти наверняка захочет поторговаться и «сбить» цену. 

Ввиду этого рассчитывать на 100% достоверность данных, полученных из открытых источников, нельзя. Более реальную информацию можно почерпнуть у брокеров. Они кровно заинтересованы в успешной сдаче в аренду объекта заказчика, поскольку получают определенный % за свои услуги.

Завышать ставку брокер не станет, чтобы объект не «завис» на долгие месяцы. Однако тут существует другой риск: иногда посредник намеренно опускает цену аренды ниже рыночной, чтобы побыстрее завершить сделку. Ввиду этого мнение брокера нужно только учитывать, но не принимать как истину в последней инстанции.

Момент 2. Сроки

Срок сдачи помещения в аренду зависит от 3-х факторов:

  1. Местоположение объекта.
  2. Размер арендной ставки.
  3. Соответствие имеющихся условий интересам арендатора.

Амплитуда колебаний показателей сроков на рынке недвижимости очень велика. Помещение можно сдать как на 2 дня, так и на несколько лет. Во втором случае речь идет, как правило, о больших площадях, которые арендуются под торговые центры, супермаркеты и пр.

Иногда случается так, что здание долгое время простаивает. Собственник никак не может найти подходящих арендаторов. В этой ситуации имеет смысл пересмотреть ставку. В большинстве случаев выгоднее получать небольшой, но стабильный доход на протяжении нескольких лет, чем обслуживать простаивающее год-два помещение в ожидании более выгодного клиента.  

Внимание! Если недвижимость объективно обладает более высокой ценностью (расположена в престижном районе, выгодно отличается планировкой и дизайном), чем другие имеющиеся на рынке предложения, занижать арендную плату рискованно. Это может насторожить и даже отпугнуть потенциального арендатора. Хорошая вещь должна и стоить соответствующе. 

Момент 3: Конкурентные преимущества

Одним из методов повышения конкурентоспособности конкретного объекта заключается в улучшении его качественных характеристик и сопутствующих сервисных услуг. Арендатору можно предложить:

  • несколько вариантов планировки на выбор;
  • косметический ремонт, покраску стен/пола в избранный клиентом цвет;
  • прокладку коммуникаций по удобной для арендатора схеме;
  • аренду имеющейся в помещении мебели (бесплатно или за символическую плату);
  • бесплатное согласование установки рекламных баннеров;
  • недорогую аренду серверов для хранения информации.

Ремонт производится за счет собственника. В обмен тот получает долгосрочный договор аренды на выгодных условиях. Такая схема работы десятилетиями практикуется в Европе. Ее можно успешно применять и к российским реалиям.

Еще одним бонусом, который повысит привлекательность предложения, является прозрачность взаиморасчетов арендатора и собственника. Можно предложить, например, 100% безналичный расчет с зачетом НДС и эксплуатационных платежей.

Момент 4: Подготовка документов

2 основных документа — договор аренды и коммерческое предложение. Договор должен быть качественным для обеих сторон. В нем обязательно прописываются:

  • условия приема-передачи помещения;
  • обязанности сторон;
  • правила текущей эксплуатации;
  • порядок выплаты компенсации в случае порчи имущества;
  • частота повышения арендной ставки;
  • действия/штрафы в случае неоплаты.

В коммерческом предложении (КП) фиксируются характеристики объекта. Документ включает полное описание коммунальных платежей с разбивкой по категориям «электричество», «охрана помещения», «вывоз мусора» и пр.

Важно! КП дает арендатору полное представление о том, какие дополнительные расходы он будет нести в процессе съема данного помещения.

Вся эта документация может занимать порядка 10–15 страниц. Она должна быть единообразно оформлена в формате *.pdf. Онлайн-версия КП может представлять собой одну страницу с лаконичным изложением условий или целый сайт с визуальным представлением объекта. Второй вариант целесообразно применять для объектов площадью свыше 2 000 м2.

Момент 5: Поиск ЦА

Существует несколько способов поиска арендаторов:

  1. Брокерские агентства. Можно работать сразу с несколькими. Плюс этого способа — поиском целевой аудитории занимаются профессионалы.
  2. Контекстная реклама. Обойдется дешевле брокерских услуг. В объявлении можно сразу же установить фильтр по тому или иному признаку (или нескольким) для четкого попадания в интересующую ЦА.
  3. Доски объявлений. Плюс метода — все абсолютно бесплатно. Минусы: энергозатратно + очень низкий КПД.
  4. Целевая рассылка. Еще один бесплатный метод, который требует основательной подготовки. Объявления стоит рассылать прицельно, после выяснения требований арендаторов.
  5. Наружная реклама. Объявление можно разместить в окне или на фасаде здания. Метод бесплатный и довольно эффективный.
  6. Реклама в СМИ. Дорого, эффективно, но целесообразно только для крупных торговых площадей.

Таким образом, выбор способа напрямую зависит от возможностей собственника и размеров недвижимости. Арендатора для маленького помещения лучше искать через брокера, «наружку», бесплатные доски объявлений или целевую рассылку. Большие площади стоит рекламировать через сайты, контекстную рекламу и СМИ.

Как подбирать арендатора

От грамотного выбора клиента зависит и прибыльность вложений, и общая стабильность работы арендного бизнеса. Следует принимать во внимание срок существования и надежность компании арендатора, известность и прибыльность его бренда.

Огромное значение имеют также причины, побудившие клиента к переезду. Важно, чтобы снимающие помещение люди были адекватными и неконфликтными. Тогда все вопросы будут решаться быстро, к обоюдному удовлетворению сторон.

Найти хорошего арендатора сейчас также непросто, как и полностью соответствующее всем требованиям помещение. Помощь в этом вопросе оказывают все те же брокеры, но можно обратиться и в компанию Rentli.ru. Она возьмет на себя все хлопоты по поиску надежного арендатора и заключению с ним сделки.

На главную
Предыдущая статья Следующая статья
Условия на обработку
персональных данных

Предоставляя свои персональные данные Пользователь дает согласие на  обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ »О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

  • Осуществление клиентской поддержки;
  • Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях;
  • Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.

Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

  • Фамилия, имя, отчество;
  • Дата рождения;
  • Контактный телефон;
  • Адрес электронной почты;
  • Почтовый адрес.

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства. Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

  • По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ;
  • Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Заявка отправлена
Спасибо за обращение. В ближайшее время
мы свяжемся с вами по телефону +7 123 456 78 90
Спасибо
за обращение
Ваша заявка отправлена.
Мы свяжеся с вами по телефону
+7 123 456 78 90
Поверните устройство
Поверните устройство в портретный режим
для продолжения использования сайта.